无论身处边陲小镇，还是繁华都市，买房子可能是一个家庭一辈子最大的支出，但一套房子动辄几十万到成百上千万，对于大多数中国普通家庭而言，不能一下拿出来这么多钱，怎么办呢？

最普遍，简单的方式就是向银行申请办理个人住房按揭贷款，也就是我们通常说的房贷。

然而，年12月31日，央行、银保监会对银行业金融机构的个人按揭贷款余额上限作出了规定，此项规定一方面是为了防止银行方面的金融风险，另一方面可能导致个人贷款在一定程度上难度加大。

那么北京的普通购房者该如果应对这个变化呢？

今天我们整理按揭中常见又容易混淆的10个问题，有需要的伙伴记得先收藏！

问题1：如何认定首套二套房？

首套：以家庭为单位，北京市无住宅类房屋，且全国无住宅类贷款记录（含公积金）。

二套：符合限购前提下，只要在全国有住宅贷款记录，无论是否结清，在北京买房贷款就算二套，部分银行只要有2套未结清则拒贷。

问题2：商业贷款年限如何计算？

商业贷款年限上，政策规定最长申请25年。

与此同时，正常情况下，按揭房龄不能超过30年，个别银行政策会放宽。

借款人年龄：借款人年龄+贷款年限＜70年，借款人年龄应为18周岁-69周岁（银行政策略不同，此处为通用政策）

问题3：什么是接力贷，接力贷如何买房？

首先，接力贷以父母为借款人，子女做担保人向银行申请贷款，考核借款人夫妻双方的贷款套数，子女不计入套数在内。反之同理。

接力贷的利率和成数跟普通贷款无异，贷款年限根据银行政策不同考核借款人和子女年龄来判定。

这里必须要强调的是，如果用父母名义做接力贷，父母至少一方要有购房资格！

问题4：房屋产权人是未成年人可以贷款吗？

所购房屋产权人未成年的，需区别对待，一般中资银行不予受理，也就是说未成年人名义买房基本不能贷款！

问题5：市管公积金贷款有哪些情形会拒贷？

1.全国有2笔及以上贷款记录；有1套贷款记录及有1套本市住宅且非同一套房屋。

注意：这里的贷款记录是的公积金贷款记录，也就是说用过两次公积金贷款后，不能再用公积金贷款了！

2.公寓、别墅及其他高档住宅不可做二套。

问题6：如何区分国管公积金与市管公积金？

国管公积金由中央国家机关住房资金管理中心负责管理，另外还包括中直公积金（中共中央直属机关分中心缴存住房公积金）。一般国管公积金单位登记号是以5开头的，公积金联名卡多数是建设银行的，公积金缴存地点为XXX国家机关住房资金管理中心。

一般企事业在职员工缴纳的公积金统称为市管公积金。市属公积金联名卡以交通银行、工商银行、招商银行或者建设银行居多，缴存地点为各市住房公积金管理中心(包括各区县)，我们正常购房使用的公积金多数都为市管公积金。

市管办理稍微快一些，国管则慢一些。

问题7：公积金贷款年限如何计算？

无论是市管公积金还是国管公积金，贷款年限计算方式都是一致的，以下所有限制条件同时考虑，取低值。

1.贷款最长年限25年。

2.贷款年限+借款人年龄≤65，借款人年龄在18-65周岁。对于夫妻双方申请住房公积金贷款的，计算贷款期限时应同时考虑夫妻双方的年龄，以年龄较长者计算。

3.钢混的房子房龄+贷款年限≤57，砖混的房子房龄+贷款年限≤47。

例如，张先生46岁，妻子42岁，买了一套89年的钢混房，楼龄就是32年。

贷款年限=65-46贷款年限是19年

考虑到房子楼龄结构，贷款年限=57-32贷款年限是25年

因为所有条件取低值，张先生这套房公积金可以贷19年。

问题8：组合贷的贷款额度及注意事项？

无论同国管公积金贷款还是市管公积金贷款，当与商业贷款做组合贷时，贷款条件都取最严格的。

市管公积金中夫妻两个人一方是市管，一方为国管，市管不够贷的话可以用国管公积金辅助合并计算。

但是市管组合贷业主是未成年人的，公积金和银行不予操作。

国管公积金组合贷要求实际贷款金额必须与网签里的贷款金额一致。

问题9：二手房刚刚做完组合贷的面签，想要提取公积金的话，是在批贷前还是批贷后呢？

如果是市管公积金提取时间跟批贷没有关系，网签后就可以提取。

如果是国管公积金，账户余额会影响贷款额度，在批贷且放款后办理提取。

问题10：征信两年内无污点逾期，五年内逾期较多（10次左右）有过连三累六。现在申请房贷能审批通过吗？

这种情况已经严重超出贷款“连三累六”的底线，基本上审核通过的概率非常小！

再次提醒大家，尽量不要有信用卡逾期，同时减少各类小贷，花呗，借呗，白条使用，能不用就不要用。

如果对您的征信存在疑问，可以在网上查询个人征信报告，或者指定征信查询网点打印。

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如果征信没有太大问题，不建议频繁查询，特别是在办理贷款前期，频繁的查询银行会误认为您的征信存在问题。

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