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成本测算

经营分析系统系列（二）

经营分析系统中关于成本管理的内容涵盖成本测算、目标成本及动态成本，本期内容主要介绍项目目标成本阶段之前在系统内实现成本测算的主要逻辑，后续目标成本及动态成本的编制及动态更新等均在ERP成本模块中完成，经分系统将直接从ERP成本模块取数，以实现ERP与经分系统成本数据的打通。

为做好投前成本测算，助力投资拿地，并做好投后B/C版深化方案成本测算，为项目精细化管理打好基础，经分系统将实现在成本测算上的“快、准、精”：

01算的快

系统已上线32个城市的成本限额，通过选择城市、产品系，将自动输出业态成本数据，实现成本测算过程线上化，与原线下测算表相比，提升了成本测算的逻辑性和准确性。

02摊的准

根据《华发股份开发项目全周期成本分摊作业指导书》，系统固化了各成本科目分摊规则并基本实现自动分摊计算。实现了按照“谁受益谁分摊”原则，合理核算开发产品成本，并计算分期分业态利润，有效支持经营管理决策。

03付的精

系统将成本期间发生比例自动代入成本支付计划，根据所选的不同付款方式，考虑是否押年付款。此外，系统自动计算进度节点上的成本支付比例，为评估全周期成本支付计划、上报资金计划的合理性提供参考。

一、成本限额（“算的快”）

经分系统将成本线下的限额指标体系线上化，取代了原线下手工编制的套表。测算步骤：

Step1：选城市

Tips：成本限额的覆盖城市仍在持续更新，若项目所在城市未有成本限额，可选择邻近城市参照使用。

Step2：选产品系

Tips：考虑同一项目不同业态可能适用不同的产品系标准，系统可分业态选择产品系。

Step3：调整增减量

根据项目实际情况，针对不同业态可手动调整成本限额增减量，最终形成各业态各科目的成本限额。

Step4：自动计算成本数据

按设计指标乘以调整后成本限额，计算各业态各科目成本数据。

PART

二、成本分摊（“摊的准”）

经分系统按照《华发股份开发项目全周期成本分摊作业指导书》固化成本分摊规则，在系统中实现跨期分摊、一次分摊、二次分摊。详细的分摊规则参见相关制度，以下简单介绍一下系统的分摊步骤：

Step1：跨期分摊

根据项目实际情况，手动选择需跨期分摊的成本科目，系统将依据制度确定相关科目分摊因子进行跨期分摊。

Step2：一次分摊

系统已依制度固化各成本科目分摊因子，可自动计算分期分业态成本数据。

Tips1：土地成本按项目实际情况、当地政策可手动选择分摊因子（占地面积/地上有产权面积/价格系数），并可在分摊后的金额上进行手动调整。

Tips2：若存在地上停车楼不计容的情况，依据制度，需手动将不计容部分的成本从各成本科目中拆出，系统自动按公共配套的分摊原则，将其在受益分期和业态间进行分摊。

Step3：贷款利息分摊

全周期贷款利息按照各期各业态“土地成本与建安成本之和”的占比作为分摊因子进行分摊。

Step4：二次分摊

系统依据制度自动逐次完成地下室成本、代建成本、开发间接费的二次分摊。

Step5：完全单方成本

系统根据二次分摊后的金额，输出项目完全成本及单方成本。其中完全成本包含土地成本、建安成本、开发间接费、贷款利息、销售费用、管理费用、附加税及土地增值税；单方成本为完全成本除以对应建筑面积计算而得。

PART

三、成本支付（“付的精”）

经分系统将输出土地成本及建安成本的成本支付计划，通过在系统中维护各个科目的分月发生比例及付款方式，按付款方式考虑是否押年付款，最终输出全成本科目的成本支付计划。步骤如下：

Step1：手动填报成本分月发生比例

Step2：手动选择建安成本付款方式

Tips：若支付方式为ABS/电子债券凭证/商票，则支付计划自动延后一年。

Step3：生成成本支付计划

系统将成本分月发生比例自动代入成本分月支付计划，并根据付款方式考虑是否押年付款。

Tips：土地成本当期发生即当期支付。

Step4：自动计算进度节点成本支付比例

系统自动计算项目各项成本在各一级节点上的支付比例，以评估成本支付与项目开发进度匹配度，为评估全周期成本支付计划、上报资金计划的合理性提供参考依据。

PART

后记：任重而道远

年全国两会政府工作报告继续提出“房住不炒”“三稳”等定位。与此同时，融资监管“三道红线”和贷款集中管理制度从供给与需求两端犹如泰山压顶，给资金密集型的房地产行业带来了巨大的挑战，房地产粗放式发展的黄金时代已经结束…

受全国范围内限价政策影响，地产行业利润空间从收入维度持续承压，行业竞争格局转为对生产效率和成本的竞争，随之带来的是地产企业向内部要效益的管理变革。成本测算的目的，是为了先算后做，而非先做后算。地产企业的成本管控是新时期精细化管理的抓手，亦是企业创造利润的平衡尺。

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