↑点击上方"樯马网" 厦门最近一年的日子不大好过，外界质疑厦门楼市前景的声音一直没断过。
虽然他作为地产商，干得并不算出彩，但是作为楼市的多军的领头羊，一贯以鲜明犀利观点著称的他，圈粉无数。地产商们，请任志强做场演讲就对了，这比花大把的银子去其他渠道做投放，抬升行情要划算得多。
无意为厦门做宣传，只是看到了任志强的最新观点，来跟大家分享一下：
1、城市化进城无法抵挡，房地产市场根本不用担心
他进一步补充，要实现“十六大”提出的小康，现代化，城镇化率要达到70%以上。城镇化结合独居人口的扩大，房子的需求会越来越大。
城镇化的确是房地产的红利之一。过去的20年，城镇化的不断提速造就了房地产的黄金时代，即便到了，目前的白银时代，大地产商依然在狂奔，销售额增速反而越来越快。
不过笔者认为城镇化率对房地产的利好，并不能简单等同于“房价利好”。租房是非常重要的环节，而且分量会越来越重。
目前中国的大部分城市，本地收入都买不起房子，买房子要么是靠家里凑首付（这个不丢人），要么是去收入更高的城市工作攒钱，然后去老家买房（三四线城市这一波行情，部分就是因为回乡置业需求的释放）。
接下来的城镇化，或许会有很多人进城，但问题是这些人在城市几乎是一张白纸，按照目前的房价水平，从无到有的难度是20年前的几十倍，他们必然会更长时间停留在租房的状态。
年，中国的房地产销售规模已经达到了13万亿，已经是天花板了，年预计会低于13万亿。但租房市场正在快速成长，目前在1万亿左右，预计到年将突破3万亿。
已经有越来越多的地产商布局租房市场，他们自己拿地运营的长租公寓主要是中高端产品，他们参与改造的城市旧房属于刚需租房产品，总之城市的租房人口比例还会大量增加。租房市场是房地产行业的缓冲期，现在房租正在加速上涨，通过这种方式缩小租金房价比，也是在抑制泡沫。过去一年，北京的房价是下跌的，但房租却同比上涨了10%。
而且，城市化利好的不仅是地产商，更是房产中介运营机构。未来地产行业的分工会进一步细化。地产商持有资产，房产中介运营仅够负责运营，共同分享蛋糕。而且未来租房主要供应方并不是地产商，而是各类民房，也就是来自C端的供应，这些也是房地产中介运营机构擅长的。
以上是我想提醒大家的。
至于房价，目前全国几十个城市，几百个上千个调控通知，已经将购房市场锁死，大涨或大跌都不可能。
以住建部约谈的这12个城市为例，有些城市限购没动，限售倒是先推出了，这说明调控的策略仍然是希望通过限制流动性来说稳楼市。
2、看好楼市，想占房价便宜的人从来没有出现过
这话说的相当有味道。
那些靠炒房而身价倍增，几十万的资金进去，最后滚到几千万的身家，大有人在。年6月份，中国银行业协会发布了《中国私人银行行业发展报告》，报告显示千万高净值人群则达到了万人，其中职业炒房客为15%，差不多是20.1万人，排在第三，高于职业股民。这些不都是赚钱的人吗？
那么任志强这话该怎么理解呢？
我的理解是这样的：从宏观的角度来说，中国的房地产不断发展，房价不断上涨，但另一个事实是中国人的负债率也在加速攀升。过去10多年，中国家庭负债率已经涨了2倍。
因为房价快速上涨，没买房的人，身价实际在缩水，而买了房的人，实际上是被房地产所“绑架”。以成都为例，过去这2年多的行情，房价是翻番，但杠杆率和负债率同样翻番，买盘远大于卖盘。老百姓扛起了大部分的债务。
年一季度央行《城镇储户问卷调查报告》显示，只有不到1成的人认为房价的确在上涨，所有参与者都乐此不彼。那些高位套现的人，后来大部分人也动用更高的杠杆杀回楼市了。
报告还显示，中国家庭“负债率”已经超过60%。所以市值超过万亿的房地产，是根本经不起规模性套现的。在二手房市场，超过1%的换手率，都已经非常惊人了。
此外，任志强说的还有第二层意思，自住买的房子不吃亏，毕竟大盘是稳定的，套现不容易，但上车同样不容易。
3、房价的平均涨幅看两个指标的差值，商品房销售额和销售面积。
任志强表示房价上涨的秘密，就藏在商品房销售额和销售面积两条线中间。两条线距离越大说明房价涨的越快，反之房价下降。
这一点，很多人都知道，我曾经也说过。很简单的逻辑，如果销售额同比增加了1倍，但销售面积只增加了50%，很显然房价是涨了。
任志强表示，今年一季度平均房价上涨了8.5%，调控如此严厉，这个幅度的确很高。但一二线城市限价执行得还是比较到位的，这里的主要因素来自于三四线城市，棚改到了攻坚阶段，最后也越疯狂。
等到两三年后，棚改彻底退出，三四线城市的行情也将逐渐归于平静。
至于任志强，是真老了。
来源：
楼市微观察
延伸阅读：
现在能不能买房？听任志强怎么说
当大家见到任志强先生的时候，都想问一个问题：我现在能不能买房？
这次，任志强先生在厦门已经明确表示，以后谁再问他这个问题，他跟谁急。听说，以前听了他的话，去买房的人都发了，而今天问他要不要买房的，他只有一句话回答：任何想占房价下跌便宜的人，都没有得逞。
作为任志强先生门下忠实粉丝，房小评冒昧揣测解读下任志强先生这关键金句：
如今房价已告别周期涨跌规律，下跌不意味可以抄底
当前房价格局是一线城市下跌和二三线城市上涨交互，这种下跌未必是风险，同样的，这种上涨也未必是机会。
最主要的是，我们可以明显看到，以北京为代表的一线城市房价已经告别了过去3年的涨跌周期。在以前的调控过程中，房价每过2-3年的时间，都会有一波上涨，填平之前调控引发的下跌坑，甚至涨出一个小高潮。
那些问如今能不能买房，想占房价下跌便宜的朋友，无非就是在问，房价什么时候能涨上来，什么时候会出现那个2-3年一度的涨价潮？
可惜的是，我们认为3年之内不可能再出现那种房价集体上涨的涨价潮了，原因是本届政府态度坚决地将国家经济发展从高速度调整到高质量，告别过去房地产市场跌带来GDP跌，就赶紧调整政策的做法（具体为什么不怕，另文阐述，不在此展开详述），这是从宏观上说。
从中观上说，北上广深等一线城市开始全面改变住房供给结构，以深圳为代表的房改政策，已经明确了核心城市未来大规模提供低价住房的行动决心，这必将对一线城市房价下降带来巨大拽力。二三线城市政府会有样学样，房价也会跟随一线城市涨跌。
说到这里，朋友们一定要记住一个道理：不是地价贵了，房价就不能跌的，地价贵只代表政府把土地卖给了开发商，虽然政府卖了很多地，但政府不希望房价下跌，同样不支持房价上涨。
从微观上说，如今政府、开发商和购房者手上都很缺钱，大家缺钱，缺杠杆就不会买房，更不会靠买房去发财。其他行业投资回报率高的机会越来越多，为什么那么多独角兽股票不去投，还要投一个未来充满不确定性的房地产呢？
今年1-6月份，房小评就一直盯着央行的货币操作，每每看到央行有释放流动性倾向时，心里就砰砰直跳，准备去买房。可惜的是，房小评没有看到央行准备放水的迹象。房价短期看金融政策，房小评可以负责任地说，年经济工作的核心就是去杠杆和控风险，货币政策只在维持必要流动的时候才会稍微松松，但是不可能产生大水漫灌的情况，甚至连久旱逢甘霖都算不上。
失去了金融捧场的房地产市场，如今是“裸跳”硬着陆。大家可以看到，在一线城市，首付3成已经不见踪影，首套房利率都上调到了基准利率的1.1倍。而且这个局势会至少持续到年底，有的房地产企业甚至预计3年内都会是这种紧张的金融局势。
金融政策对于战略新兴产业和独角兽等领域是扶植的，但是对于房地产、地方政府负债等领域是重点严控的。因此，也不太会出现过往这些实业企业从银行拿到钱转投房地产行业的情况。这不仅是监管上严控的，也是银行从风险管理上严控的，关键是房地产行业真的没有那么多利润可以承受高成本资金了。
说到这里，我想我们说清楚了第一个问题，那就是每2-3年会出现的那个房价上涨周期，如今不会出现了。一线城市购房去杠杆化成为常态，房子是用来住的成为买房价值理念，而市场房价却远高于那些真正需求房子住的人的承受能力。房价将高位横盘很长时间，最终的结果，在没有外因干预的情况下，那就是要么房价降价到买房人承受能力区间，要么买房人收入突然大幅度提高到能够接受当前房价，你认为哪种情况出现概率更大？
当前房地产是个堰塞湖，占便宜等于找死
上文说到了很多不利于房价上涨的因素，也有读者会提问：房价不管跌不跌，地方政府都会为土地财政发愁，不可能不让房价涨，不涨谁买地去？
这个问题很关键，我们认为当前的房地产市场难受就在这里了。如今，经过了1年多的艰苦调控，房地产市场的日子很不好过，开发商们战战兢兢，对未来不确定性的政策充满疑虑，很担心刚在某个城市拿地，咣当出个政策，这个城市限售了。
过往的石家庄、天津、成都、贵阳等城市的房地产市场变化都说明了这个情况。去年年底开发商们研究的人口净流入的城市，在一纸限售、限购加码的房地产调控新政下，当地房地产市场立即由盛转衰。刚刚拿地的开发商们，等到自己的房子变现一般需要1-2年时间，大家最怕的就是在这个时间段里面出政策。
虽然地方政府从根本利益上愿意跟开发商绑在一起，但是如今出政策往往不是地方政府说了算。住建部会根据监控系统里面的数据，随时把市长叫过去约谈，然后要求1个月之内就出台补丁政策。
我们不否认有些地方政府已经被土地财政饥渴症给熬得受不了了，利用抢人才的政策作掩护，开始悄悄放松房地产市场调控。
但是，我们同时又看到，由于大形势下金融政策的紧缩，导致市场购买力和资金回报率要求过高等问题，进而导致这些城市即便是放松调控，房地产市场交易量也上不来。尽管天津等城市采取了落户等极端的政策，房地产市场的反应也是一阵风，刮过去就没了。
如今房地产市场真的像一个堰塞湖，悬在全民的脑袋上，前些年的狂奔发展，积聚的金融风险（房地产企业、银行、居民，其中银行风险最高，居民最低），就像堰塞湖里面的水，而政府强力采取的限购限售等政策，就像这个堰塞湖的水闸，哪天水闸如果崩溃了，估计大水倾泻而下，最后受害的依然是广大老百姓。
所以，在这个时候仍旧跟着凑热闹，想着买房挣钱的人，那不是往这个堰塞湖里面继续添水吗？如果你是想自己住，根据自己实力买房，无可厚非，如果你再东借西凑、各种借贷，妄想加杠杆去炒房挣钱，只能说这是一个很危险的行为。
还是回到那句话，年，是全民“钱紧”的一年，现金为王，理性的投资者都开始持币观望，房地产作为一项不动产投资，所能吸引的投资资金越来越少。
但是，对于那些政府管控比较松懈，房价短期飞涨的城市来说，我们依然看到了民间投资热钱蜂拥而入，炒作房价，赚取暴利的情况。这种现象一方面应该追究不负责任的地方政府，另一方面这个城市房地产市场也是被这些投资基金割韭菜，割过去一波再涨起来就需要很长时间。
我们认为，如今的房地产市场不是不火，但不是旺火，而是虚火和毒火，而且是暗火。所有火的诱因，都是大家认为能够炒房挣钱，仍旧怀有投机心理，这显然是低估了本届政府的经济调控能力和决心。我们国家告别依靠房地产而增长经济的路子，在党的十九大召开之后，就已经开始了。
我们这些买房人、妄想靠投资房地产挣钱的人，其实都是房地产这口大锅里面的青蛙，国家已经在慢慢烧火，温水煮青蛙，想活命的就应该勇敢跳出来，而不是再幻想在这舒适的环境下面做暴发户。
任志强讲话内容实录：
Part1：
投资放缓，固定资产、房产投资接下来将继续下降，因为没钱了。市场竞争变成政策博奕，房地产在艰难与困境中前行。
固定资产投资在下降，未来要靠消费，但是从现在看消费的情况不是太好。跟投资相关的就离不开房地产，我们看到的是连续下降的状况，五月份的数据还没出来，可能增长会跌倒1%，六月份可能会情况更差。我个人觉得这样的下降趋势不是会改变的，主要原因就是没钱。
那么固定资产投资在下降，但是还维持在7的一个主要原因，就是全国房地产开发投资的速度在增长。所以房地产投资还是维持在一个比较高的水平，不过我个人觉得5月份还是会下降的，而且这种持续下降的趋势可能会继续。
但是即使这样，仍然是历史第二的规模，虽然增长率低接近零，到规模盘子大，所以不能用增长率来看房地产。
Part2：
随着城市化、房屋老化及中国居民分户数增加(预计2.5亿户)，房地产行业还有很大的需求。
对于政策来说，我们每个人都会担心政策变了，政策变化不如人口变化，最大人口变化是独居户，到目前为止我们独居人口达到万人，过去3年每年独居户以30%-40%的速度增长，这万里头其中一部分是老人，大约要占万人，另外一部分是80后、90后、00后，00后不会再跟父母住在一起了，哪怕是一个人他也要单独一个出去住，所以表面上看，中国在计算户籍人口时候，一个家庭已经满足一套房，但要是把独居户算上的话，我们的房产远远不够。
那独居户的发展趋势是什么，如果按照欧洲、北欧大概平均40，按西欧算，大概平均30左右，就是全球的发展趋势都导致大量的独居户增加，而不会减少，其中和老龄化有关，导致欧洲越是老人越住大房子，年轻人住小房子，因为年轻人会到老人家里去回去庆祝生日、圣诞节，而老人绝不去年轻人家里。
反而中国人因为要带孩子，所以把老人请到家里，但是独居户不再跟老人住在一起，我们估计在几年以后会导致大道万。现在全国一共多少了，一共就3亿，如果要再增加两亿家庭的话，那么得需要多少房子，那么大家需要自己计算，所以未来的需求会越来越大，这是我们当前取得的几个问题，他认为能解决问题，我个人觉得这些都解决不了。
Part3：
任志强：厦门最突出的是的小学生增长率49%，说明厦门年轻化非常高，未来发展基础也越好。
这为厦门今后的发展提供了一个巨大的核心主力。“带着孩子来读书就是家在这，不带孩子来这读书，干两年就走!”小学生率越高对城市未来发展的年轻度和基础度会越好!
城市化发展速度，年到年，厦门是全国排在第一位，人口增长速度最高，平均增长7.5%。然而，近2年来多个地方出台人才政策，大大提升人口增长率。城市发展是什么?人口战略是未来发展的趋势。
今天，谈到了关于房价涨不涨这个问题，任志强说“就看你愿不愿意听我的话，10年前听我的已经发财了。10多年来还在问我觉得我不能再回答了，你们自己去想就好。”
Part4：
1.提问：最近打算买房，其实前前后后已经犹豫一年了，因为现在的调控政策是非常严的，最主要是现在的调控利率比以前高很多。我就想问下任总，现在是我们刚需出手的好时机吗?
任志强：你要是有购房资格，你就应该具备使用住房公积金的条件。住房公积金的利率没有那么高，即使涨到1.1倍，从我们历史来看，我们的住房利率也是不最高。
(主持人：这不是还想它再低点嘛，谁会嫌它低啊!)
任志强：谁都想占便宜，所有想占房价跌的便宜的人，最后都没有占到。
2.提问：任总您好!我刚到厦门工作，我很喜欢这里，您喜欢厦门吗?您觉得厦门未来的发展会是什么样子?
任志强：厦门在五个计划单列的副省级城市里面，开发情况还算是比较好的，如果能保持下来的话，特别在高科技方面如果加一把力的话，解决一些传统工业技术上的问题可能会更好。
机会是存在的，所以我希望厦门，能按照我们已经走过的一些对外开放的路继续开放下去，尤其是保持一个本来有的城市人口快速增涨的良好趋势。
中国房评报道
